盈利能力指数 (PI) 显示某个项目的费用和利润之间存在平行关系。它是通过将物业未来现金流量的净现值除以初始投资而获得的。
当盈利指数超过1.0时，为正，投资将产生利润。
如果 PI 小于 1.0，那么它是负的，投资可能会失败。
换句话说，盈利指数是未来现金流的净现值与初始投资的比率。
盈利指数 1.0 可能是投资者期望的最低数字。如果PI小于1.0，说明净现值低于初始投资。因此，该项目可能应该被丢弃。
实际上，NPV 和 PI 衡量标准都考虑了投资物业的未来现金流量。但是，净现值给出了美元差值，而盈利指数是一个比率。
PI 是一个绝对值，因为它是一个比率。它代表在没有提供特定金额的情况下返回的美元与投资美元的比例。盈利能力指数允许投资者比较两个物业的盈利能力，而不管投资于每个物业的金额如何。
盈利指数显示了通过投资项目获得的价值。PI 是净现值 (NPV) 的替代品。当净现值出现正值时，盈利指数会大于 1.0。否则，PI 将为负数。
NPV 和 PI 通常被称为相似。但是，这两个术语之间存在差异。不同之处在于盈利能力指数并不表示实际现金流量。
在计算 NPV 时，必须使用适当的贴现率。通常，使用非常规投资的回报率或加权平均资本成本 (WACC)。
当 NPV 较低时，贴现率会较高。风险较高的投资具有较高的贴现率。
可以使用以下公式计算单一投资的NPV -